Estos derechos ocurren cuando la propiedad
experimenta recortes y limitaciones, a favor de otra persona. Es por el
carácter elástico que posee el derecho de propiedad, que se autoriza a favor de
terceros algunas facultades inherentes a su contenido normal.
Los derechos reales a que nos referimos han
de afectar a la facultad de gozar correspondiente al propietario: contar con el
uso y utilización de la cosa, disponer de ella en sentido material, hacer suyos
los frutos que produzca, etc.
Se habla de “derechos reales limitados”, por
dos razones fundamentales:
ü Porque
estos derechos limitan el dominio; y
ü Porque
considerados en sí mismos, estos derechos confieren sobre la cosa en que
recaen, facultades más limitadas que aquellas que otorga el dominio
Desde el punto de vista doctrinal y
atendiendo a la función económica que cumplen se diferencian dos categorías:
ü De Goce y Disfrute. Otorgan a su titular un beneficio extraído inmediatamente de
la cosa(explotan la cosa y obtienen frutos) o también pueden otorgar a su
titular una utilidad parcial.(pasar por una finca ajena)
ü Derechos
Reales de Garantía o de Realización del Valor. Desempeñan una función de
garantía, su titular es acreedor de la prestación y se le permite realizar el
valor de la cosa para con el producto producido por esa venta, cobrarse. Por
ejemplo, la hipoteca.
El derecho limitado de goce dentro de la
doctrina se ha establecido como un derecho el cual va dirigido hacia tercera
personas pero de forma muy estricta y limitado básicamente al uso, goce y
disfrute.
En este derecho limitado, se agrupan derechos
que presentan grandes diferencias entre sí: la enfiteusis, el usufructo, uso y
habitación, y las servidumbres. En efecto, entre los derechos reales de goce
existe una primera diferencia: unos facultan a una persona pura y simplemente,
nominatim, para realizar actos de utilización directa de una cosa de la cual no
es dueña, mientras que otros confieren facultades a una persona en tanto es propietaria
de un fundo.
Los derechos limitados suponen la existencia
de una propiedad ajena la cual gravan; pero en todo caso dichos derechos reales
una vez constituidos sobre la cosa tienen cierta autonomía en relación con el
derecho de propiedad que pueda existir sobre el bien gravado.
Los derechos de usufructo, uso y habitación
constituyen gravámenes que se distinguen por inherencia a la cosa, además son
pasivamente ambulatorios, no son intuito personae, son esencialmente
temporales, dan derecho a entrar en posesión de la cosa gravada, y salvo el
derecho de habitación.
Tanto el uso como el usufructo pueden gravar
indistintamente tanto bienes muebles como inmuebles. Los derechos de usufructo,
uso y habitación comprimen en diversos grados el derecho de propiedad
permitiendo en simple interés privado que un ni propietario realice actos de
utilización de la cosa. Por ello, la ley les otorga un carácter temporal, ya
que permite que el titular tenga un interés predominante en el beneficio actual
y próximo de la cosa y no en el que pueda tener después de la extinción de su
derecho. Así, el artículo 582 claramente establece que: “Los derechos de
usufructo, uso y habitación se regulan por el título de donde se deriven,
supliendo la Ley únicamente en cuanto no provee el título, salvo los casos en
que ella disponga otra cosa”, aplicando el principio de la Supletoriedad de las
normas en la materia
El artículo 545 del Código Civil, define al Derecho de Propiedad como el
derecho de USAR, GOZAR y DISPONER de una cosa de forma EXCLUSIVA, con las
limitaciones y restricciones establecidas en la ley.
Es considerado el Derecho Real por excelencia. (Artículos: 545 al 551
C.C)
- EL USUFRUCTO: es
el Derecho Real de USAR y GOZAR temporalmente de las cosas cuya propiedad
pertenece a otro, del mismo modo que lo haría el propietario; así lo
establece el artículo 583 del Código Civil.
El titular del usufructo esta en relación directa con la cosa, sin
intermediación del dueño; el usufructuario puede aprovechar por sí mismo la
cosas usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo. (Artículos:
583 al 623 C.C)
- EL USO: es
un Derecho Real más limitado, al igual que el usufructo, el titular del
DERECHO DE USO, está en relación directa con la cosa, sin intermediación
del dueño de ella. Según el artículo 624 del C.C quien tiene el uso de un
fundo sólo podrá tomar de él los frutos que basten a sus necesidades y a
las de su familia. (Artículos: 624, 627, 629, 630, 631 C.C)
- LA HABITACIÓN:
mediante este derecho el titular que tiene el DERECHO DE HABITACIÓN de una
casa puede habitarla con su familia y se limita a lo que sea necesario
para la habitación del concesionario y de su familia. (Artículos: 625 al
631 C.C)
- LA SERVIDUMBRE:
consiste en un gravamen impuesto sobre un predio para uso y utilidad de
otro perteneciente a distinto dueño, y que no sea en materia alguna
contraria al orden público.
La servidumbre recae directamente sobre el fundo del cual es inseparable
y produce una acción real llamada CONFESORIA, eficaz contra cualquiera que
lesione el ejercicio de la servidumbre. (Artículo 709 C.C)
- LA ENFITEUSIS: es
un contrato por el cual se concede un fundo a una persona, con la
obligación de mejorarlo y pagar un canon anual. La enfiteusis concede al
enfiteuta el derecho de GOCE, de DISPONER de su derecho y el derecho de
REDENCIÓN o RESCATE. Es un Derecho Real INMOBILIARIO, susceptible de
hipoteca. (Artículos: 1565, 1572 y 530, 1881.3 C.C)
- EL HOGAR:
puede una persona constituir un hogar para sí y para su familia, excluido
absolutamente de su patrimonio y de la prenda común de los acreedores,
representa el hogar un caso de PATRIMONIO SEPARADO y constituye un Derecho
Real INMOBILIARIO. (Artículo 632 C.C)
- Inmediatez: Los derechos limitados en cosas no propias confieren a su titular un poder inmediato sobre una cosa.
- Inherencia: Desde el punto de vista pasivo los derechos reales en cosa ajena se distinguen por su inherencia a la cosa, así pues la sujeción de esta a la carga o gravamen recae sobre cualquiera que sea propietario, incluso sobre cualquier adquiriente.
- Carácter absoluto: A todos los derechos reales corresponde un deber negativo a cargo de todos los no titulares, de abstenerse de impedir o dificultar el ejercicio del derecho. Este derecho se acentúa frente al propietario quien sería la persona dotada de mayores posibilidades e interés de impedir el ejercicio del derecho.
- Autonomía: los derechos limitados suponen la existencia de una propiedad ajena a la cual gravan; pero en todo caso dichos derechos reales una vez constituidos sobre la cosa tienen cierta autonomía en relación con el derecho de propiedad que pueda existir sobre el bien gravado. Por ejemplo: la trasferencia, modificación, gravamen o extinción del derecho de propietario no afectan al titular del derecho real limitado.
- Tipicidad: son típicos ya que la voluntad de los particulares no puede no puede crear figuras nuevas ni distintas de las reguladas por la ley; también son típicos ya que la voluntad privada no puede alterar los rasgos fundamentales de la regulación de estos derechos, sobre toda en cuanto que no puede crear sobre la propiedad gravada por ellos una carga mayor de la que resulta de la ley.
CARACTERÍSTICAS
- El derecho limitado supone para el propietario, un deber de tolerar o soportar el ejercicio del tercero sobre la cosa; y este a su vez puede imponerle, un deber especifico de abstención y aun ciertos deberes positivos; pero que solo recae sobre el bien sobre el cual está constituido dejando intactos los demás bienes del propietario.
- Cabe destacar que ninguno de los derechos reales en cosa ajena es perpetuo. Algunos pueden ser perpetuos como la enfiteusis y las servidumbres; otros, como el usufructo son esencialmente temporales.
- Generalmente por tratarse de un derecho de uso, goce y disfrute casi siempre el derecho real limitado confiere el ius possidendi lo que se conoce como derecho de poseer.
MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD
Es
importante señalar que al igual que la propiedad los modos de adquisición de
los derechos limitados de goce en cosa ajena pueden ser originarios y
derivativos. Es decir originario cuando se hace adquirir la propiedad
independientemente de un derecho anterior de cualquier otra persona (la
ocupación, la accesión y la prescripción). Es derivativo cuando hace adquirir
una propiedad fundado en un precedente derecho que tenía otra persona.
Ejemplos: la tradición y la sucesión por causa de muerte
LIMITACIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD
Norma rectora:
Artículo 115 C.N..
“Se garantiza el derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho al uso, goce,
disfrute y disposición de sus bienes. La propiedad estará sometida a las
contribuciones, restricciones y obligaciones que establezca la ley con fines de
utilidad pública o de interés general. Sólo por causa de utilidad pública o
interés social, mediante sentencia firme y pago oportuno de justa
indemnización, podrá ser declarada la expropiación de cualquier clase de
bienes.”
Limitaciones:
Derivadas o impuestas por la voluntad del propietario: Que implican la
constitución de limitaciones por acuerdo de voluntades entre el titular y el
beneficiario que resulte de la limitación.
Ej: el usufructo.
Derivadas o impuestas por la ley: que pueden implicar: a) la exigencia al
titular de contribuciones especiales.
Por ej: contribución por mejoras.; b) imposición de restricciones al uso y goce de la cosa. Por ej. Limitaciones para
edificar, servidumbres legales de hidrocarburos o eléctricas; derivadas de la
legislación ambiental; y, c) establecimiento de obligaciones al titular. Ej. Impuesto de derecho de frente. Tales
contribuciones, restricciones u obligaciones han de encontrarse establecidas
por la ley con fines de utilidad pública o interés general.-
